Кризис в ЖКХ: выход там!

Шесть УК Тамбова, среди которых небезызвестная УК "Доверие", лишились своих лицензий. 

Зачистка недобросовестных компаний только началась? Есть ли свет в конце коммунального тоннеля в Тамбове и стране в целом?

Анализ ситуации в материале автора "Блокнота Тамбова".

Проблемы повышения уровня и качества жизни населения в настоящее время занимают центральное место. Поскольку от их решения во многом зависят направленность и темпы дальнейших преобразований и, в конечном счете, политическая и экономическая стабильность в обществе.

На сегодняшний день в целом по России жилищно-коммунальное хозяйство - одна из наиболее проблемных сфер. Что касается регионов, то ЖКХ здесь испытывает серьезные трудности и сильно отстает от современных требований. Одной из основных причин этого является нехватка средств, выделяемых из бюджетов всех уровней, повсеместные неплатежи и несвоевременная оплата жилищно-коммунальных услуг населением, ряд других причин.

Так, по сообщениям «Российской газеты», задолженность по коммунальным платежам в стране на данный момент составляет 1,34 триллионов рублей. Об этом изданию заявил министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень. По его словам, «речь идет обо всех должниках: физических и юридических лицах. Жители в основном очень дисциплинированно платят за ЖКХ. Среди них лишь 6% имеют долги по жилищно-коммунальным услугам. Правда, в последнее время эта цифра ухудшилась, раньше среди населения было 4% неплательщиков».

Сегодня ведущее звено в системе жилищно-коммунального хозяйства - это управляющие компании, которые были созданы с целью совместного с собственниками управления помещениями недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого дома, владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Ремонтная группа управляющей компании производит все работы, связанные с ремонтом и обслуживанием квартир, подъездов, фасадов, крыш. Таким образом, основные результаты работы управляющей компании - это техническое состояние жилищного фонда и удовлетворенность потребителей качеством жилищного обслуживания.

То, что тема «беспредела в ЖКХ» постоянно фигурирует не только в СМИ, но и обсуждается на высшем федеральном уровне, говорит о том, что эта сфера находится в кризисном положении. Так, 57% обращений, поступающих в государственные органы, содержат жалобы, которые связаны именно с ЖКХ. 

По данным Минстроя России, например, в 2013 году государственными жилищными инспекторами было проведено более 240 тысяч проверок. Из них только 5 тысяч носили плановый характер, а остальные проводились по заявлениям граждан, недовольных работой управляющих компаний. В чем же заключаются основные проблемы, с которыми сталкиваются повсеместно управляющие компании и которые больше всего волнуют население?

По словам руководителя одной из управляющих компаний Тамбова, серьезные сложности представляют взаимоотношения с собственниками жилых помещений. Из-за низкой правовой грамотности для большинства населения «жилищная бухгалтерия» не совсем понятна. Собственники помещений в многоквартирных домах, несмотря на обязанность, возложенную на них Жилищным кодексом Российской Федерации, занимают весьма сдержанную позицию по поводу своего участия в управлении домом.

 Отсутствие у них энтузиазма к самоорганизации мотивируется недоверием и серьезными опасениями. Они зачастую не верят управляющим компаниям, не верят и власти, которая представляет процесс передачи собственникам помещений права управлять всем комплексом недвижимого имущества (сформированного на базе их многоквартирного дома) как единственно верное решение в современных условиях. Несмотря на то, что конечная цель при подобной деятельности – это создание комфортных безопасных условий для проживания людей и обеспечение бесперебойного функционирования коммунальной инфраструктуры.

Такая ситуация требует особого внимания и соответствующих организационно-экономических мер, способных коренным образом изменить положение дел в ЖКХ. Однако, по мнению представителя одной из городских УК, вполне можно сказать о том, что на сегодня проблема ЖКХ во многом лежит на плечах управляющих компаний, которые иногда не соответствуют современному и сложному рынку. И это тоже большая проблема.

По словам специалистов, проблемой является и сложность выбора, смены способа управления, перехода жилых домов из управления одной управляющей организации к другой.

Сфера управления многоквартирными домами в настоящий момент, по их мнению, является законодательно не доработанной и требующей дополнительных нормативно-правовых актов, как на уровне федеральных властей, так и региональных.

Так, например, недобросовестные управляющие компании не редко манипулируют и не передают в установленные статьей 162 ЖК РФ сроки техническую и иную необходимую для управления домом документацию, чем заставляют собственников оплачивать жилищно-коммунальные услуги предыдущей управляющей компании и выставляют данный факт, как нежелание собственников расторгать либо прекращать договорные отношения.

Сложными представляются и вопросы, связанные с начислением оплаты жилищно-коммунальных услуг и распределения данных денежных средств управляющими компаниями.

С одной стороны, с помощью договорных отношений закон предлагает субъектам жилищных правоотношений урегулировать большинство возникающих при управлении домом и оказании жилищно-коммунальных услуг вопросов, но, с другой стороны, при этом абсолютно не учитывается истинное положение дел, которые и создают «почву» для, так называемой, непрозрачности расходования средств: жильцы не готовы обсуждать договорные отношения по управлению их совместным имуществом, не умеют этого делать, а в большинстве случаев и не хотят, предпочитая пользоваться оказываемыми жилищно-коммунальными услугами по старинке, однако, при этом активно высказывают свое недовольство предлагаемой системой управления.

Эта проблема имеет не только правовой, но и социально-общественный характер. На ее преодоление необходимо время, существенная информационно-просветительская работа, юридические консультационные пункты, освещение в средствах массовой информации положительных примеров управления жилыми домами, тем более, что пока их довольно мало.

Нельзя не учитывать и то, что в основном жилищный фонд как города, так и страны в целом, строился несколько десятилетий назад и в значительной части стал непригодным для проживания. Без капитального ремонта ветхие инженерно-технические коммуникации не способствуют качественному оказанию жилищно-коммунальных услуг. Несмотря на экономический кризис государство находит возможность выделять бюджетные средства на осуществление капитального ремонта многоквартирных домов и на обновление инженерной инфраструктуры. Но это процесс длительный и сложный.

Отсутствие прозрачности в деятельности управляющих компаний, как уже отмечалось, вызывает серьезные нарекания. Хотя, справедливости ради, стоит заметить, что в настоящий момент активно рассматривается возможность влияния на этот процесс общественного мнения через саморегулируемые некоммерческие организации и ассоциации. Подобной ассоциации в нашем регионе нет, что значительно затрудняет решение некоторых вопросов управления жилым фондом.

Если посмотреть на эту тему с другой стороны, то высветятся и другие проблемы, которые волнуют как управляющие компании, так ресурсоснабжающие организации, так и в большей степени население. Рейтинг вопросов в жилищно-коммунальном хозяйстве в по данным опроса второй половины 2016 года выглядит так: непрозрачность тарифов 23%; качество работы управляющих организаций 19% ; капитальный ремонт 13% ; состояние многоквартирных домов 12% ; качество предоставляемых услуг 7%; обустройство прилегающей территории 4% ; проблемы с приборами учёта 3%; бездействие уполномоченных органов 1,5%; аварийное жилье 1,5% ; иные 16%.

Как мы видим, людей , прежде всего, беспокоит рост тарифов. Это самая актуальная тема для большинства населения. Плата за коммунальные и жилищные услуги высока и непрерывно растёт, становясь ощутимой статьёй расходов для среднего обывателя и непосильным бременем для малоимущих категорий граждан. Хотя тарифы – вопрос весьма спорный. Известно, что при существующих тарифах, например, на услуги водоснабжения, довести эту отрасль до определенного соответствия весьма затруднительно.

Помимо высокой стоимости, беспокойство и недовольство у населения вызывает «непрозрачность» процесса формирования цен и тарифов за услуги ЖКХ. Даже юридически и экономически грамотные граждане не всегда способны разобраться в механизме начисления платы. Запутанность схемы создает благоприятные условия для процветания коррупции.

Подавляющее большинство граждан не довольно качеством предоставляемых ЖКХ услуг и считают, что оно не соответствует стоимости.

Одна из причин – изношенность жилищных фондов и недостаток мощностей. Старые коммуникации (водопровод, канализация, газопровод, электросети) работают неэффективно и с большими энергопотерями, которые оплачивают потребители.

В некоторых регионах качество поставляемых услуг не соответствует установленным стандартам (например, в Тамбовской области это физические и химические характеристики воды. Хотя вопрос этот в некоторых районах региона успешно решается (построены станции очистки воды в городах Котовске, Уварово, Рассказово).

Растущие потребности жителей в энергоносителях превосходят заложенный потенциал мощности сетей. Большая нагрузка приводит к сбоям в процессе эксплуатации и отключениям.

Одной из мер по улучшению ситуации является модернизация коммунальной инфраструктуры. Полное обновление систем коммуникаций повысит эффективность работы. Обеспечить растущие потребности населения в энергоносителях смогут новые более мощные источники. И подобный опыт в регионе уже есть. Это в частности, полная модернизация системы теплоснабжения в муниципалитетах Тамбовской области и т.д.

Еще одной серьезной проблемой управляющих компаний является то, что в настоящий время их статус фактически не определён. И законодательно, и большинством субъектов рынка они воспринимаются как производители конечных сервисов, в том числе по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и снабжению ресурсами МКД. И даже в ряде самих управляющих компаний (особенно среди тех, которые «переквалифицировались» из бывших ЖЭКов) другого понимания нет.

Управляющие компании в ЖКХ — это наша государственная особенность. Такового института нет ни в одном западном сообществе. Однако, в отличие от многих стран, в России ЖКХ является убыточным сектором экономики, который находится в запущенном состоянии.

Между тем, как показывает мировой опыт, бизнес-логика и здравый смысл, управляющая компания должна заниматься в основном лишь организацией этих сервисов, от имени и в интересах собственников недвижимости правильно распределяя целевые средства, формируя задачи, подбирая и контролируя подрядчиков. Именно так чаще всего происходит в коммерческой недвижимости. Почему, в жилой, все должно быть иначе?

Основная роль УК – быть от лица собственника квалифицированным заказчиком сервисов, а не их производителем. Выступая производителем таких сервисов, УК отклоняется от своей основной цели. Жилищный кодекс Российской Федерации и иные нормативные акты, регулирующие деятельность организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, предписывают им обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам.

Среди общих проблем управляющих компаний можно отметить и слабое развитие конкуренции на рынке управляющих организаций, что также обусловливает низкое качество жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых населению, и их высокую стоимость. Кроме того, проблемой является и отсутствие действенного контроля со стороны муниципальных образований за деятельностью организаций, осуществляющих эксплуатацию и обслуживание общего имущества в многоквартирном доме. Это в свою очередь является следствием несовершенства нашего законодательства в этой сфере и как результат - отсутствие у муниципалитетов реальных рычагов влияния на эти организации. 

То есть вопросы ответственности управляющих компаний за ненадлежащее исполнение обязательств в законодательстве недостаточно  проработаны. Указанные недостатки правового регулирования способствуют нарушениям прав граждан. Справедливости ради, необходимо отметить, что, например, Тамбовской области прецедент, касающийся наказания нерадивых управляющих компаний, так или иначе существует - недавно несколько таких компаний были  лишены лицензии.

В сфере жилищного обслуживания накопилось действительно много серьёзных проблем в ЖКХ и пути решения всегда найдутся. Проведение государством жёстких радикальных реформ в данной сфере и последовательное претворение их в жизнь под непрерывным общественным контролем способно изменить динамику в положительную сторону.

Глеб Александров

Фото из свободных источников